Bancos dominicanos advierten: Proyecto de Ley de Alquileres traslada funciones indebidas al sistema financiero

Santo Domingo, 17 julio 2025 – La Asociación de Bancos Múltiples de la República Dominicana (ABA) ha enviado una carta formal a la Comisión Especial de la Cámara de Diputados expresando su preocupación por el Proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios. Según la ABA, varias disposiciones —especialmente los artículos 15 y 16— imponen responsabilidades operativas y legales a las entidades bancarias que exceden su función natural.

La propuesta obliga a que los depósitos de garantía de arrendamiento se realicen exclusivamente en bancos ubicados en la zona del inmueble alquilado, con copia del contrato, y obliga a estas entidades a notificar al Ministerio de la Vivienda sobre cada contrato gestionado. Además, al finalizar el alquiler, se exige que los propietarios autoricen el retiro del depósito “sin más trámite”, sin definir criterios claros o mecanismos de verificación previa.

La ABA considera que estos requisitos desbordan la función financiera de los bancos y los colocan como actores involuntarios en relaciones puramente contractuales entre arrendador e inquilino. El gremio advierte que dichos bancos no tienen atribuciones jurídicas para determinar el cumplimiento del contrato, ni facultad para resolver disputas, lo que podría vulnerar la autonomía colectiva de las partes y generar inseguridad jurídica .

En su misiva, la ABA destaca que tal carga implicaría desarrollar sistemas tecnológicos especializados, segmentar productos y capacitar personal dedicado exclusivamente a esas funciones, lo cual representa un aumento operativo y de costos no contemplado en su marco institucional. Asimismo, advierten que la ley podría desalentar la inversión en propiedades habitacionales al interferir con la libertad contractual y desestimular proyectos de alquiler formalizados.

La entidad solicitó revisar profundamente los artículos mencionados y propuso trabajar conjuntamente con legisladores para lograr un texto equilibrado que proteja a arrendadores e inquilinos sin desnaturalizar el rol de los bancos.

📊 Estadísticas clave del mercado de alquiler en RD

• Según el X Censo Nacional de Población y Vivienda (2022), 1,432,356 hogares, equivalentes al 38.4 % del total, viven en propiedades alquiladas en la República Dominicana .

  
  

  En comparación, el 49.4 % (1,842,879 viviendas) son propiedad de sus ocupantes y están completamente pagadas; además, el 3.3 % (121,521 viviendas) está todavía en proceso de pago .

  
  

• El país cuenta con 3,703,131 viviendas ocupadas (particulares y colectivas), de las cuales el total de particulares ocupadas asciende a 3,694,060.

  
  

• Por su parte, existen también aproximadamente 720,200 viviendas desocupadas a nivel nacional, lo que representa cerca del 16 % del stock total de 4.418.619 viviendas .

  
  

🏛️ Relevancia de estos datos para el debate legal

• Dado que casi el 40 % de los hogares dominicanos viven en alquiler, cualquier regulación que modifique sustancialmente el manejo de depósitos y garantías tendrá impacto directo sobre más de 1.4 millones de familias.

  
  

• La obligación legal de depositar la garantía en instituciones bancarias y que dichas entidades notifiquen al Ministerio de Vivienda (Artículo 15), implica que una masa significativa de transacciones de arrendamiento estaría bajo vigilancia y gestión institucional, expandiendo el rol de los bancos a funciones no financieras .

  
  

• Asimismo, la disposición que exige la devolución “sin más trámite” por parte del propietario (Artículo 16) podría obligar a los bancos a procesar recursos automáticamente, incluso sin una evaluación previa judicial del cumplimiento contractual .

  
  

• En carta oficial, la ABA advierte que estas cargas operativas requerirán sistemas tecnológicos específicos, capacitación dedicada y posible segmentación de productos bancarios —lo que implicaría aumento de costos y riesgos legales para las entidades financieras .

  
  

🧾 Resumen numérico

Indicador	Valor
Hogares en alquiler	1,432,356 (38.4 %)
Viviendas propiedad del ocupante	1,842,879 (49.4 %)
Viviendas en proceso de pago	121,521 (3.3 %)
Viviendas desocupadas (posible alquiler)	720,200 (~16 %)

🔍 Interpretación

Estas cifras muestran claramente el tamaño del mercado informal y formal de alquileres en RD. Por lo tanto:

• Si la ley trasladara de forma obligatoria la custodia y gestión de depósitos a bancos, se trataría de un cambio de escala: millones de transacciones mensuales pasarían por el sistema financiero.

  
  

• El sector bancario no está diseñado ni regulado para verificar contratos privados ni resolver disputas entre propietarios e inquilinos. Convertirlos en servidores/garantes del cumplimiento legal puede acarrear responsabilidades inesperadas y presión operativa.

  
  

• Adicionalmente, la devolución automática de depósitos, sin validación previa, podría exponer a los bancos a reclamos legales o financieros en caso de disputa contractual.

  
  

En definitiva, con base en los datos oficiales del Censo 2022, la medida propuesta en los artículos 15 y 16 tiene un alcance masivo y real sobre el funcionamiento del ecosistema de alquileres y del sistema bancario. Por ello, la ABA solicita revisar y ajustar esos artículos para evitar distorsionar roles institucionales y asegurar eficiencia operativa sin vulnerar la seguridad jurídica.